Ekonomický kalendář – proč jsou důležitá data z trhu s bydlením

Realitní trh je poměrně důležitou součástí ekonomiky. Ve vyspělých zemích představují nemovitosti a vlastní bydlení podstatnou část bohatství domácností. Data z trhu s bydlením jsou tak pro ekonomy a investory důležitou součástí celkového obrazu o stavu ekonomiky dané země.

Investice do bydlení je pro většinu lidí jednou z největších životních investic a vlastní dům tak tvoří velkou část majetku domácností. Výstavba bytů také patří mezi významná odvětví ekonomiky a podílí se nezanedbatelným podílem na HDP v jednotlivých zemích.

Vliv na HDP

Například v USA představují výdaje na výstavbu a přestavbu bytů a obytních domů, včetně poplatků a daní, kolem 5 % (v roce 2021 to bylo 4,8 %) z celkového HDP. Výdaje na služby spojené s bydlením, včetně nájemních a komunálních služeb, pak představují bezmála 12 % HDP (v roce 2021 to bylo 11,9 %). Trh s bydlením tak v USA představuje téměř 17 % HDP, přičemž na svém vrcholu v roce 2005 představoval téměř 19 % HDP.

Zdroj: Congressional Research Service

Vliv na trh práce

Bytová výstavba má také poměrně zásadní vliv na trh práce. Na svém vrcholu v roce 2006 pracovalo v tomto odvětví přes 1 milion osob. Po splasknutí realitní bubliny tento počet klesl skoro na polovinu (v roce 2011 to bylo 560 000 lidí), v posledních letech ale zaměstnanost v tomto oboru opět roste (na konci roku 2022 to bylo 903 000 lidí).

Vliv trhu s bydlením na ekonomiku i finanční trhy byl velmi dobře patrný právě v letech 2007 až 2009, když v USA došlo ke zmiňovanému splasknutí bubliny a následné recesi. I v tomto případě jsme mohli vidět, jak ceny nemovitostí mohou ovlivňovat celkový ekonomický růst. Vyšší ceny nemovitostí totiž vedou k růstu investic do bydlení, ale zároveň podporují majitele domů ve vyšším utrácení i v jiných oblastech ekonomiky. Pokles cen nemovitostí pak může mít opačný efekt.

Zároveň bylo vidět, jak může trh s bydlením fungovat jako předstihový ukazatel, jelikož na vrchol se dostal už v roce 2005. Vzhledem k tomu, že tento trh je velmi nelikvidní a každý dům nebo byt má jen omezený počet potenciálních kupců, jeho růst, a hlavně propady, probíhají v průběhu několika měsíců, ne dní nebo hodin.

Indikátory na trhu s bydlením

Investoři a ekonomové tak mohou považovat trh s bydlením za jeden z hlavních indikátorů stavu ekonomického vývoje v zemi. K hodnocení stavu rezidenčního trhu je k dispozici několik základních ukazatelů. Mezi hlavní předstihové indikátory stavu trhu s bydlením patří stavební povolení (Building Permits), zahájená výstavba (Housing Starts) a prodeje domů (Homes Sales).

Building Permits

Stavební povolení vydávají místní orgány pro jakékoli stavební projekty nových obytných nebo komerčních budov. Zajímavostí je, že ne ve všech částech USA je vyžadováno povolení ke stavbě. Stavební povolení je dobrým ukazatelem růstu nebo poklesu stavební činnosti, a tím i stavu ekonomiky v dané oblasti. Růst ukazuje na rostoucí poptávku po novém bydlení, což může ukazovat na možný ekonomický růst a zvyšování počtu pracovních míst.

Housing Starts

Zahájená bytová výstavba ukazuje počet nově zahájených stavebních projektů a jejich změnu za poslední měsíc. Jde o ukazatel, který poměrně dobře indikuje změnu poptávky po bydlení. Růst samozřejmě znamená, že poptávka po bydlení roste, stavebnímu sektoru se daří a opět to může mít pozitivní vliv na zaměstnanost i na ekonomickou aktivitu v dané oblasti.

Home Sales

U prodejů domů se sleduje několik čísel. Podle očekávání jde opět o čísla, jejichž růst ukazuje na silnou ekonomiku a ochotu lidí kupovat nemovitosti, které jsou většinou poměrně velkou investicí. Prodej nových domů (New Home Sales) je spojen také s možným růstem poptávky po nových spotřebičích, nábytku a dalším zboží do domácnosti, což opět znamená pozitivní změny v ekonomice. Statistiku o prodejích nových domů sledují také developeři, kteří podle toho mohou přijímat dlouhodobější rozhodnutí ohledně investic, cen a nových projektů.

Zdroj: Congressional Research Service

Sílu realitního trhu ukazuje také prodej existujících domů (Existing Home Sales), což je počet prodaných existujících obytných budov, které změnily majitele v daném měsíci. Zveřejňuje jej Národní asociace realitních kanceláří (National Association of Realtors, NAR) a jde o dokončené transakce, jejichž nárůst může ukazovat na růst spotřebitelské důvěry. Nedokončené transakce a jejich změnu za měsíc pak ukazuje údaj týkající se rozjednaných prodejů domů (Pending Home Sales), který také zveřejňuje NAR a má podobný vliv na ekonomiku.

Mezi další indikátory, které v makroekonomickém kalendáři sledují vývoj trhu s bydlením, jsou například NAHB Housing Market Index (měřící náladu mezi staviteli domů ohledně současných a budoucích prodejů a návštěvnosti rodinných domů), nebo Index cen nemovitostí (House Price Index HPI), který měří měsíční, nebo kvartální změnu cen rezidenčních nemovitostí.